Planschaderisicoanalyses

Indien u een bouwproject wilt realiseren, maar dit niet past binnen het vigerende bestemmingsplan dan is het altijd mogelijk de betrokken gemeente te verzoeken mee te werken aan een bestemmingswijziging of planologische maatregel. Dit betekent dat de gemeente ofwel het bestemmingsplan herziet of een vrijstelling verleent. In eerste instantie zal de betreffende gemeente een uitvoerig vooronderzoek doen naar de planologische aanvaardbaarheid van de gevraagde bestemmingswijziging. Hierbij vindt een afweging van de verschillende belangen plaats die bij het gebruik van de in het plan of projectbesluit begrepen grond en opstallen zijn betrokken. Borchvast BV – raadgevende Rentmeesters en Intermediairs in Vastgoedprojecten (verder: Borchvast BV) stelt op verzoek van onder andere diverse professionele vastgoedpartijen met regelmaat planschaderisicoanalyses op. Een dergelijke planschaderisicoanalyse is een belangrijk middel voor het aantonen van de mate van uitvoerbaarheid van een vastgoedontwikkelingsplan. Voor het aantonen van de haalbaarheid van een nieuwe vastgoedontwikkeling is het namelijk van significant belang vooraf inzicht te hebben in de hoogte van mogelijk uit te keren planschadevergoedingen na afloop van de betreffende bestemmingsplanprocedure. Zodra deze schade inzichtelijk is gemaakt, kan deze bij de verdere planvorming worden betrokken, bijvoorbeeld door het aanpassen van het voorgestelde vastgoedontwikkelingsplan naar een meer gewenst voorstel.

Tevens dienen na de invoering van de WRO per 1 juli 2008 de planschade en de daarbij behorende kosten in het exploitatieplan te worden opgenomen. 

 

Indien het gemeentelijke vooronderzoek genoeg positieve indicaties heeft opgeleverd voor een goede nieuwe ruimtelijke ordening zal een concrete vervolgstap zijn dat de gemeente aan de verzoeker vraagt een planschaderisicoanalyse in te dienen voor nader onderzoek.

Een planschaderisicoanalyse is een rapportage waarin inzichtelijk wordt gemaakt wat de eventuele nadelige financiële consequenties kunnen zijn in verband met het realiseren van het betreffende plan/bouwproject voor omwonenden.

De schade voor omwonenden kan bestaan uit vermogensschade en/of inkomensschade. Vermogenschade is bijvoorbeeld schade die optreedt als een nieuwe bestemming een perceel grond plus opstallen in waarde doet verminderen. Er zijn diverse schadefactoren die tot vermogensschade kunnen leiden. Een aantal van die factoren zijn o.a.:

Aantasting privacy;

Toename hinder;

Toename parkeerdruk;

Beperking van vrij uitzicht.

Van inkomensschade is sprake indien een winkelier of een horeca-exploitant als gevolg van diverse werken die samenhangen met de uitvoering van het bestemmingsplan, omzetschade leidt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan:

Slechte bereikbaarheid van winkels door de aanleg van een weg;

(Tijdelijk) verminderde parkeergelegenheid, waardoor er een afname van de klandizie kan ontstaan.

 

Een planschaderisicoanalyse kan ertoe leiden dat:

 

Formele planschadeprocedures worden voorkomen doordat verzoeker zodanige afspraken maakt met gedupeerden dat planschade wordt voorkomen (bijv. aanpassing aan het te bouwen object), dan wel gecompenseerd (door vergoeding van planschade anderszins te verzekeren);

 

Formele planschadeprocedure wordt gevolgd doordat de verzoeker een planschadeverhaalovereenkomst sluit met de gemeente.

 

 

Een planschaderisicoanalyse gaat vooraf aan een bestemmingsplanprocedure. Deze analyse bestaat uit twee gedeelten: een ruimtelijke rapportage en een taxatieverslag. In de ruimtelijke rapportage worden planologische situaties met elkaar vergeleken en op basis van het taxatieverslag wordt de te verwachten planschade geraamd. De taxatie door erkende taxateurs blijft een raming, welke is gebaseerd op praktijkgevallen inzake artikel 49 WRO. Vooraf een planschaderisicoanalyse opstellen heeft als voordeel dat een ontwikkeling nog op relevante onderdelen kan worden aangepast en schadeclaims kunnen worden voorkomen.